「エリアマネジメント」と「家守」

会議出席履歴

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■２月２３日（月）　１４：００～16：00　明日の七番地区を考える会　（at/ Ｉ’ｍ専門店街１０階 Ｉ’ｍホール）
　・「北九州市の再開発」パンフレットに沿って勉強。
　・現在の「勉強会」から次の「研究会」体制へとどうやってステップアップするか。。。。 

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■２月２４日（火）　14：00～15：40　第５回エリアマネジメント計画策定専門部会

会議時間のほとんどはコンサルタントからの「小倉都心エリアマネジメント計画策定事業報告書（案）」の説明でしたので、内容の詳細については割愛します。

新しい用語として「家守」という言葉が登場してましたので、それについて説明しておきます。
上に「新しい」と書きましたが、ＮＨＫビジネス未来人では2006年1月に放映されていますので「家守」そのものがそれほど新しい概念と言うわけではありません。

　◆ビジネス未来人　“家守”がビルを再生する
　　http://archives.nhk.or.jp/chronicle/B10002200090601140030101/

　◆ＲＥＮプロジェクト
　　http://www.ren-base-uk01.net/project/index.shtml

「家守」とは何か、について整理して説明されているのは下記（↓）あたりでしょうか。

◆『現代版家守』による未利用・低利用不動産の有効活用、これにより創出される空間を用いた人材誘致・育成、これら人材を活用した産業振興　（㈱アフタヌーン・ソサエティ）
　http://www.furusato-zaidan.or.jp/navi_05/resources/saisei_17.pdf

◆家守とは？　（MORIOKA3rings.llc）　
 http://morioka3rings.main.jp/modules/tinyd1/index.php

盛岡のホームページがチャート図に整理されていてとても分かり易いですね。チャート図中に 「エリアマーケティング」 「エリアマネジメント」 「プロパティマネジメント」 「テナント仲介」 「地域プロモーション」 と書かれてあることからもわかるように、「家守」というこてこての日本語ではありますが今回の会議の目的である「エリアマネジメント」とほぼ同義語と言っても良いかと思います。「エリアマネジメント」の中でも特に個別不動産の「プロパティマネジメント」に特に焦点を当てた実践活動という感じでしょうか。

ま、言葉は「エリアマネジメント推進組織」でも「家守」でもどちらでも良いのですが、要は、いったい小倉中心市街地の場合に実際にそれを「誰が」責任をもってやるのかを決めないことには先に進まないわけです。
で、今回のエリアマネジメント計画策定専門部会においては、そこのところが先送りになったというか何と言うか。。。。

とにかく、抽象的な議論ばかりしていても仕方ないので、魚町をケーススタディとして具体的な活動を並行して行おうと思います。

上記のアフタヌーンソサエティの資料にも、 

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作業プロセス・・・空間整備、維持、管理、テナント誘致、支援、地域交流促進の一体的提供

① 未利用、低利用空間の調査
未利用、低利用不動産（建物、土地など）を調査し、利用可能な不動産とその特性を把握する

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…と書かれてありますように、まずはエリア内の不動産（建物、土地など）の状況を調査し、それをデータベース化し、特性を把握するところから始める必要があるかと思います。

 

エリアマネジメント計画策定のための強力なツール

「小倉都心エリアマネジメント計画」策定のような作業を行うにあたって、やっぱりゴーグル……じゃなかった、「グーグルアース（Google Earth）」は便利ですねえ～。

グーグルアース（Google Earth）
http://earth.google.co.jp/

↓例えば「室町エリア」の場合、こんな感じ

「エリアマネジメント」と言っても、下記の「エリアマネジメント推進マニュアル」にもあるように、行う事業要素はエリア特性に応じて様々だと思うですが、特に「１） 地域の将来像・プランの策定・共有化」とか「２）街並みの規制・誘導」とかを考える際に、Google Earthのような俯瞰視点でエリアを概観することが出来ると言うのは便利ですね。


◆エリアマネジメント推進マニュアル　（国土交通省）
http://tochi.mlit.go.jp/tocsei/areamanagement/web_contents/shien/index_08.html

 

ＫＰＥＣニュース

昨年10月27日（月）に開催された北九州活性化協議会主催の「第６２回　エイブルサロン」にて行った講演録が「ＫＰＥＣニュース」に掲載されています。

◆ＫＰＥＣニュース　小倉の中心市街地活性化　～地域経営の視点～
http://www.kpec.or.jp/kpec/kpec_news/news_h2012/kpecnews2.htm

◆エイブルサロン「小倉の中心市街地活性化　～地域経営の視点～」　（2008年10月28日の日記）
http://kitakyushu.blog.so-net.ne.jp/2008-10-28

「まちづくり」の秘訣は”市民の眼”

本日の「サンデープロジェクト」は、『地方議会を変えるⅡ　～秘訣は”市民の眼”にあり～』という特集だったのですが、2008年9月7日の当日記『「地方の自立」とか「市民主体のまちづくり」とか「行政経営改革」とか』でも取り上げさせて頂いた熊本県御船町の取り組みが紹介されていました。

◆サンデープロジェクト
http://www.tv-asahi.co.jp/sunpro/

◆「地方の自立」とか「市民主体のまちづくり」とか「行政経営改革」とか　（2008年9月7日の日記）
http://kitakyushu.blog.so-net.ne.jp/2008-09-07


上記のサンプロ番組ホームページに『第２弾の今回は・・・改革が進行する地方議会、未来への僅かな希望をつなぐ｢自律・自立型｣への苦闘に焦点をあてる。』と書かれてありますように、やはり「まちづくり」の基本は「自律・自立」ということであろうかと思います。

「自律・自立」にあたっては、「地方議会が本来の役割を果たすこと」「市民の主体的な参画」が重要ですね。

２月１日（日）は、北九州市議会議員選挙ですね。投票率が上がると良いですね。

◆北九州市議会議員選挙
http://www.city.kitakyushu.jp/pcp_portal/PortalServlet?DISPLAY_ID=DIRECT&NEXT_DISPLAY_ID=U000004&CONTENTS_ID=18443

行政が出来ること

12月18日（木）の記事『議題求ム！』に対して、「通りすがり」さんから下記のコメントを頂いています。

◆議題求ム！　（12月18日の日記）
http://kitakyushu.blog.so-net.ne.jp/2008-12-18

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行政がやるべきこと：

郊外の開発規制はもちろんですが、小倉都心部においても土地の需給悪化を防ぐ大胆な政策が必要だと思います。
このままでは大量の供給と需要の減退による地価の下落が担保能力を低下させ、スラム化を招くことになるでしょう。
行政さえも財政難のため土地を売却処分しがちですが、行政のやるべきことは、買い入れと消却（緑地化、歩道化、自転車道化）です。これにより残った土地の価値は維持され、固定資産税の総収入は面積の低下ほどには減らないはずです。
勝山公園が市民会館の撤去によってすっきり生まれ変わったように、商店街においても大胆にオープンスペースを作り出して欲しいものです。これは行政の仕事です。道路予算を集中してつぎ込めばよさそうですが

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まず、 「（土地の）消却」 という発想が面白いですね。
「消却」と言うのは、一般的に株の世界において、企業が自社株を買い入れて「消却」することにより一株あたりの価値を高める時に使われる用語だと思うのですが、その発想を「土地」に応用しようと言うわけですね。

その前提となっている状況認識… 

> このままでは大量の供給と需要の減退による地価の下落が担保能力を低下させ、スラム化を招くことになるでしょう。

というのも正しいと思います。

例えば、福岡市のようにまだ人口が増える予定の都市であれば容積率アップによる活性化（下記記事参照）という施策もあるのかもしれませんが（個人的には、福岡市においても反対なんですけどね） 、

◆福岡市：都心再開発で具体策　街づくり貢献でボーナス容積率、１２００％超も可能
http://www.mainichi.co.jp/universalon/clipping/200803/189.html

北九州市みたいな人口減少が著しい都市において（＝需要の減退）、床を大量供給しようというのはものすごくリスクの高い政策と言って良いかもしれません。

「北九州市中心市街地活性化基本計画（小倉地区）」は、「旦過第一地区市街地再開発」「西小倉駅前第一地区市街地再開発事業」など床を大量供給する事業が満載ですからね～。

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提案のように、行政が「土地の買い入れと消却」という大胆な政策を行ってくれればそれはそれで嬉しいのですが、膨大な予算が必要となるのですぐには難しいかもしれませんね。

「行政がやるべきこと」としては、他にもお金をかけなくても出来ることが幾つかあります。

●都市計画（特別用途地区）の活用

●大店立地法の緩和特例

●固定資産税の不均一課税

上記の３つは、まちづくり三法の改正にともなう大きなメニューなのですが、北九州市はいずれのメニューもまだ活用していません。

その他にも、「屋外広告物に関する規制緩和」など、行政がお金をかけずに出来る活性化策というのは色々あるかと思います。

◆地域における公共的な取組みに要する費用への充当を目的とする広告物の道路占用の取扱いについて
http://kitakyushu.blog.so-net.ne.jp/2008-05-18

 

タウンマネジメントと囲碁

カケハシさんのブログに「着眼大局、着手小局」という言葉が出てきていたので、ついでに私も書きますが、 「タウンマネジメント」 と 「エリアマネジメント」 、そして 「個別事業」 の関係は「囲碁」に例えると分かりやすいのではないかと思います。

◆着眼大局、着手小局
http://blogs.yahoo.co.jp/kakehashi0333/56100426.html


囲碁の盤面はこんな（↓）感じです。

一方、 「北九州市中心市街地活性化基本計画（小倉地区）」に定められた対象区域は下記の約380haとなっています。この中心市街地約380haを、囲碁の盤面（19路×19路）に見立ててみます。

 

 この約380haの中に、幾つかの「ゾーン」があり、その中にまた「魚町エリア」「京町エリア」などの「エリア」が幾つかあり、それぞれの「エリア」の中にいくつかの「組織・団体」や「事業」があるわけです。

囲碁の場合、将棋に比べても盤が広いだけに「大局観」というものが重要とされています。中心市街地活性化においても「タウンマネジメント」の観点が重要であると、平成10年の中心市街地活性化法施行以来言われています。

もちろん「タウンマネジメント」という大局観も大事なのですが、同時に「着手小局」 、すなわち「エリアマネジメント」や「個別事業の遂行」ということも重要です。

囲碁の場合も、まずは「スミ」の攻防から始まりますよね。これは「エリアマネジメント」みたいなものですね。このスミの攻防が弱いと、いくら大局観だけ強くても勝負には勝てません。

そして、囲碁の場合、最後の「ヨセ」も重要ですね。これは中心市街地活性化も同じで、いくら「タウンマネジメント」とか「エリアマネジメント」とか言ったって、「個別事業」に失敗してしまえば、最期の最期で大逆転負け！という結果になりかねません。
なので、「中心市街地活性化協議会」も個々の事業に対しての支援を積極的に行うべきだと思うわけです。

◆「中心市街地活性化協議会」は個々の事業に対してどこまで関与するべきか　
http://kitakyushu.blog.so-net.ne.jp/2008-12-06

結局、囲碁の世界も、中心市街地活性化の世界も、 「着眼大局、着手小局」 が大事だということです。

 

タウンマネジメントのススメ

中心市街地活性化協議会支援センターのホームページに、 「中心市街地活性化協議会情報交流会」 および「中心市街地活性化促進シンポジウム　～タウンマネジメントのススメ～」シンポジウムの案内チラシが掲載されています。

◆中心市街地活性化協議会情報交流会
http://machi.smrj.go.jp/active/event/event090126.pdf

◆中心市街地活性化協議会支援センター
http://machi.smrj.go.jp/

チラシの中から一部引用してきます。

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現在、独立行政法人中小企業基盤整備機構並びに中心市街地活性化協議会支援センターでは、中心市街地活性化協議会支援事業の一環として、タウンマネジメントに関する普及促進事業を実施しています。これは、広くタウンマネジメントのあり方等について普及啓発することで、各地の協議会の円滑な事業推進や発展に寄与することを目的とするものです。

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このように、全国各地で中心市街地の活性化に向けた取り組みが本格化していく中で、中心市街地活性化協議会に対する期待や役割がより一層大きくなってきています。

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要するに、中心市街地活性化においては、中心市街地活性化協議会がタウンマネジメントの役割を果たすことが強く期待されているというわけですね。

12月６日の日記に書きましたように、北九州市小倉地区中心市街地活性化協議会においては、協議会がどこまでの役割を果たすべきかの完全な合意が得られているとはまだ言い難い状況にあるかと思います。上記のような、国が求めている方向性を踏まえた上での議論が必要かと思います。

◆「中心市街地活性化協議会」は個々の事業に対してどこまで関与するべきか　（2008年12月6日の日記）
http://kitakyushu.blog.so-net.ne.jp/2008-12-06

ただ、上記のチラシを見ると、返す刀で国に対しても苦言を呈したくなるのですが、そこまでタウンマネジメントが重要だと思うのなら、なぜ2年前の「まちづくり三法」改正の際に旧ＴＭＯを白紙化したのでしょうかね。ＴＭＯとは、 Town Management Organization の略で、日本語でタウンマネジメント機関です。北九州市の場合は、北九州商工会議所がＴＭＯとして認定されていました。

タウンマネジメントをきちんと行うには、マネジメントを行う主体となるＴＭＯのような存在が不可欠です。

一方、中心市街地活性化協議会というものは、法律やマニュアルをいくら読んでみても、様々な立場の人が集まって会議を行う「合意形成の場」として制度設計されているのは明らかであり、タウンマネジメントの主体にはなり難いですよね。
以前、書きましたように（↓）、協議会は任意団体であるため、戦略補助金を受ける主体にさえなれないわけです。

◆戦略的中心市街地中小商業等活性化支援事業費補助金 （中心市街地活性化協議会事務局支援事業） の公募結果　
http://kitakyushu.blog.so-net.ne.jp/2008-06-21

全国で、中心市街地活性化協議会の活動があまり上手くいっていないという話を良く聞きますが、そもそもの国の制度設計にも問題があったように思います。

第３セクターと地域力再生

昨日の日記『大塚家具ＡＩＭ撤退　（涙）』でも引用した西日本新聞より再度引用です。

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 　ＡＩＭを運営する第３セクター北九州輸入促進センター（キプロ）には同日午前、大塚家具幹部から撤退の電話が入った。同社はＡＩＭ開業２年目の１９９９年６月に開業し、来年６月までの賃貸借契約。今春から契約更新を交渉してきたキプロの担当者は「残念としか言いようがない」。

　ＡＩＭは市や県、民間が１９４億円を投じて整備。大塚家具や市の子育てふれあい交流プラザなどが営業している（入居率９７％）。キプロは２００５年度から単年度黒字を計上しているが、累積赤字は２０億円（０８年３月期）に上る。核テナント撤退は経営面で大きな打撃だ。

　市幹部は「キャッシュフローで１年半は経営を維持できる。それまでに後継テナントを探すしかない」と指摘。「撤退を早く伝えてくれて良かった。時間はある」と自らに言い聞かせるように語った。

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ＡＩＭを運営する「北九州輸入促進センター（キプロ）」は第３セクターなのですね。。。

◆北九州輸入促進センター（キプロ）
http://www.aim-kipro.co.jp/kipro/index.html

市幹部コメントでは「キャッシュフローで１年半は経営を維持できる。」とありますが、逆に言うと、テナントが誘致できなければ１年半しか持たないということなのでしょうか。

私はキプロの内情については全く知らないのでそれ自体についてはなんともコメントしようがないのですが、小倉都心の中心市街地活性化においても同じ第３セクターである「北九州まちづくり応援団株式会社」を今後どのように活用するかが焦点となっていますので、第３セクターとはどうあるべきかという視点で考えてみたいと思います。

◆これまでの「北九州まちづくり応援団株式会社」に関する記事一覧
http://kitakyushu.blog.so-net.ne.jp/archive/c146508-1

何度も書いていますように、「北九州まちづくり応援団株式会社」は昨年１２月に第３セクター化されたまちづくり会社であり、「①都市機能の増進を推進する者」としての役割を果たすことが求められています。

◆中心市街地活性化協議会とは
http://machi.smrj.go.jp/about/index.html

「第３セクター」を考えるにあたって興味深いフォーラムが今年の８月に開催されております。

◆第37回　ＥＳＲＩ－経済政策フォーラム議事次第　「地域経済の活性化と事業再生」http://www.esri.go.jp/jp/forum1/080814/gijishidai37.html

この中のパネルディスカッションのパネリストの一人である福岡市の馬場さんは私の友人なのですが、プレゼン資料の13～14ページあたりに、どこかの誰かが入れ知恵したような内容が入っていますね～　

◆第三セクターと地方自治体
http://www.esri.go.jp/jp/forum1/080814/baba.pdf

 

 

目標は低くもて

私が愛読しているメールマガジンの一つに「一歩のヒント　★東北ジャイロレター」というのがあるのですが、先日の11/10号を読んで「まったくその通りっ！」と感じましたのでご紹介します。

◆一歩のヒント　★東北ジャイロレター１８９便★　　目標は低くもて
http://archive.mag2.com/0000152916/20081110093000000.html

「目標は低くもて」と聞くと、「えっ、目標は高くもて」の間違いじゃないの？と大方の人は思われるでしょうね。

でも、メールマガジンにも書かれてあるように、身の丈にあっていない無理な目標を掲げても逆に疲弊して落ち込むばかりです。それよりは、まずは現実的に達成が可能な目標を掲げてそれに向かって着実に一歩一歩進む方が良いのです。その最初の一歩はやはり「清掃」と「挨拶」だと思います。

私が最近講演で使っているチャート図（↓）にも、 『「挨拶」「清掃」など、出来ることからこつこつと』 と書いています。

一方、 「北九州市中心市街地活性化基本計画（小倉地区）」には、国の「基本方針」に基づき下記のように５年間で達成するべき４つの数値目標が掲げられています。

私も７月９日の認定以来、地元関係者向けにこの「基本計画」の説明を何度か行ってきましたが、はっきり言って、 「ええっ～～、こんな目標、達成は無理ですよぉ～」 という反応が圧倒的に多いです。
このようにあまりにも高すぎる目標を掲げてしまうと、逆に活性化活動の当事者達のやる気を削いでしまう事にもなりかねないので注意が必要ですね （…とか書くと、基本計画を策定した北九州市と、それを認定した内閣総理大臣に怒られそうですが…）

少なくとも、この基本計画を策定した北九州市におかれましては、 「なぜこの高い数値目標が達成可能と考えるのか」 とか、 「いきなり５年後の数値目標だけでなく、１年目、２年目、３年目、４年目の節目節目に達成するべき途中の数値目標」 などについても、きちんと関係者に説明して頂きたいところです。

改めて「近きもの悦び、遠きもの来る」について思う

「地域プロデューサー講座」のメーリングリストの方で下記の西日本新聞の記事が話題に出たのをきっかけに改めて「定住促進」について考える機会がありましたので、ブログの方でも取り上げてみます。

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八幡西区の古賀さん夫婦　田舎暮らし求め武雄移住　定住促進事業の参加第１号　希望胸に第２の人生へ

佐賀県武雄市が過疎地域への定住促進事業として、今夏から始めた移住体験に参加した古賀久壽さん（４９）、周子（ちかこ）さん（４９）夫婦が八幡西区大平２丁目から武雄市に移住し、第２の人生へ踏み出した。同事業では第１号の移住者。１人娘も既に嫁がせた２人は「以前から考えていた田舎暮らしを定年前に実現でき、感動している」と希望に胸を膨らませている。

　夫婦は今年８月下旬、６日間の短期体験コースに参加。武雄市内に滞在し農業、炭焼き、そば打ちなどを体験。空き家物件として、同市東川登町内田の築約１００年の農家を紹介され、「家や周囲の風景も思い描いていた通り」と移住を即決した。

　八幡西区に戻って早速、転居の準備にかかり、久壽さんは勤務していた自動車販売会社を退職し、自宅も売却した。

　購入した新居は敷地面積約８９０平方メートル。広い２階建て住宅に納屋や倉庫もついている。２人は「北九州市の自宅に比べると広さも部屋数も倍以上。掃除が大変です」と苦笑い。５日に引っ越し、現在は家の中の整理に大わらわだ。

　「あいさつ回りでイノシシに出会い、びっくりした。仕事はゆっくり探します」と久壽さん。周子さんも「自宅前の畑を借りて、いろいろな野菜を育ててみたい」と話している。

＝2008/11/11付 西日本新聞朝刊＝

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まあ、まずこの記事を読んで最初に思ったのは、移住先が「武雄市」なら仕方ないかな、と。

以前、当ブログでも取り上げたように、武雄市は樋渡啓祐市長という類稀な都市経営能力や情報発信能力を持ったトップがいて、「移住促進」という方向性を明解に打ち出していますからねえ。。。

◆都市のプロモーション②　～武雄市の事例～
http://kitakyushu.blog.so-net.ne.jp/2007-06-9

◆武雄市長物語　：武雄に住んでね☆
http://hiwa1118.exblog.jp/8406927/

◆武雄市定住促進公式サイト
http://www.city.takeo.lg.jp/teiju/index.html



もちろん、北九州市から市民が出ていって人口が減るのは由々しき問題ですし、出来るだけ北九州市外から北九州市に（特に小倉都心地区に）流入してきてくれて人口が増えてくれるに越したことはないのですが。。。。

現実的には、以前2008年6月14日の記事『北九州市住まい支援事業』 でも取り上げましたように、ちょっとやそっとの施策を打ったくらいでは、人ってそうそう簡単に移り住んできてくれるものでもないですね～。

◆北九州市住まい支援事業　（2008年6月14日の記事）
http://kitakyushu.blog.so-net.ne.jp/2008-06-14

……というようなことを考えていたら、改めて、

近きもの悦び、遠きもの来る

という言葉が思い出されてきました。

◆近きもの悦び、遠きもの来る　～改正まちづくり三法の本質～　（2006年11月18日）
http://kitakyushu.blog.so-net.ne.jp/2006-11-18

焦って外からの転入者を増やそうとするよりも、まずは今現在住んでいる市民にとって「住み続けたい街」にすることが先決かなと。そして、 「住んでいる人が喜ぶ街」 になれば、その噂を聞いて自ずと外からも住みたい人がやって来てくれるのでないかと。。。

そう言えば、先日の講演会「みんなで愛せる街づくり　～Ｗｅ Ｌｏｖｅ 北九州を目指して～」でも有馬会長が「近きもの悦び、遠きもの来る」という言葉を仰っていましたね