まちづくり支援強化法成立

６月１日の日経ＭＪ新聞より引用です。

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【以下、引用】

まちづくり支援強化法成立

ソフト面整備も後押し

空き店舗が増えた”シャッター通り商店街”の活性化などに取り組む、まちづくり会社への無利子貸付制度などを盛り込んだ「まちづくり支援強化法」（都市再生特別措置法・都市開発資金貸付法の一部改正）が開会中の通常国会で可決、成立した。

創設する無利子貸付制度は、まちづくり会社、まちづくり公社による都市開発事業や公共施設整備などのハード面に加え、空き地を利用したオープンカフェの設置など、まちのにぎわいを増すソフト面の活動にも充当できる。

また、まちづくり交付金の拡充として、改正中心市街地活性化法や歴史まちづくり法に基づく対象地域などを対象に、国庫補助率を現行の40％から45％に引き上げる。

さらに「歩行者ネットワーク協定」も創設する。駅やバスターミナル周辺の歩行者デッキや地下通路などを整備・管理するためのまちづくりルールについて、市町村の認可を条件に、法的な協定として位置付け、地権者が変わった場合にも承継できるようにする。

施行は無利子貸付制度とまちづくり交付金拡充が８月末から９月初め、歩行者ネットワーク協定は年内の見通し。

【以上、引用】

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まず１点目のポイントは、支援の対象が「まちづくり会社」であることですね。

この「まちづくり支援強化法」が成立した件は、一昨日の「北九州市小倉地区中心市街地活性化協議会」の中で私から「小倉都心エリアマネジメント計画」を説明する際にも言及させて頂きました。
「小倉都心エリアマネジメント計画」の中には、エリア毎のエリアマネジメントを行う「まちづくり会社」を設立することが必要ではないかという提案を入れ込んであります。なぜ「まちづくり会社」が必要かというと、この「まちづくり支援強化法」のように支援対象が「まちづくり会社」となっているものが増えてきており、その流れへの対応をしておきたいということです。

もちろん、「まちづくり会社の活用」については今回の国土交通省の施策のみならず、経済産業省においてもそのような方向に進んでいるところであります。

◆中心市街地商業等活性化支援に係る対象まちづくり会社等の公募について　（経済産業省）
http://www.meti.go.jp/information/data/c90406bj.html

２点目のポイントは、「まちづくり交付金」との関連です。 

> また、まちづくり交付金の拡充として、改正中心市街地活性化法や歴史まちづくり法に基づく対象地域などを対象に、国庫補助率を現行の40％から45％に引き上げる。

一昨日の「北九州市小倉地区中心市街地活性化協議会」においては、北九州市の方から「「北九州市中心市街地活性化基本計画」の軽微な変更について（案）」の提案が行われました。
これは、認定基本計画に記載されている事業のうち「まちづくり交付金」を活用する事業が幾つかあるのですが、平成21年度から「まちづくり交付金第二期計画」として引き続き事業を実施することとしたため認定基本計画の記載内容の一部を変更する予定だということです。

まちづくり交付金の国庫補助率が引き上げられれば、苦労して中心市街地基本計画の認定を受けたメリットが更に増すというものですね。

3点目のポイントは、「歩行者ネットワーク協定」の創設です。

> さらに「歩行者ネットワーク協定」も創設する。駅やバスターミナル周辺の歩行者デッキや地下通路などを整備・管理するためのまちづくりルールについて、市町村の認可を条件に、法的な協定として位置付け、地権者が変わった場合にも承継できるようにする。

これも一昨日の「北九州市小倉地区中心市街地活性化協議会」の話なのですが、私から、かねてより懸案となっている「雨に濡れずに快適に歩ける歩行者環境づくり」についての質問をさせて頂きました。今年度より具体的な調査に入るそうです。

私が思うに、「歩行者が快適に歩ける環境」というのは、単に行政がハード事業として屋根をかければ良いというものではなく、今回の法律に謳われている「歩行者ネットワーク協定」みたいなまちづくりのルールを市民自らが作っていくということも大事なのではないかと思います。

地区計画

昨日の中活協議会の後にセミナーが開催されました。

◆協議会ｾﾐﾅｰ　「横浜　元町まちづくりの歴史」　－まちの活性化のためには・・・
http://www.kitakyushucci.or.jp/kokura/index.html

この講演の中で「まちづくり協定」「地区計画」という用語が出てきました。これは、今後の「まちづくり」や「エリアマネジメント」を行っていく上で重要な手法だと思われますので、最後の質疑応答の際に念押しの意味もあって私の方からも質問をさせて頂きました。

地区計画

「地区計画」と言うと、言葉があまりに一般名詞っぽすぎて、なんとなく「地区の計画を作ることでしょう？」ってな感じがしてしまうのですが、「地区計画」というのはれっきとした「都市計画法」にもとづく「都市計画」であります。

具体的には、下記の国道交通省のサイトの説明がわかりやすいです。

◆地区のルールを決める話
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/03_mati/08/index.htm

商店街を中心とするエリアの場合、一般的に土地が細分化されていて合意をとらなければならない地権者の数が膨大ですし、商店街というのは「売って儲ける」ことを目的としている以上単に規制を強化すればよいというものでもありませんので、商店街エリアに地区計画を適用するのは結構難しいのではないかとも思われるのですが、横浜元町はそれを実行してしまったというところが凄いですね。

◆元町地区街づくり協議指針
http://www.city.yokohama.jp/me/toshi/machi-kyogi/motomati_ks.html

◆元町地区地区計画
http://www.city.yokohama.jp/me/toshi/tikukeikaku/c-057.html

◆元町仲通り街並み誘導地区地区計画
http://www.city.yokohama.jp/me/toshi/tikukeikaku/c-040.html

高松丸亀町商店街なんかも「不動産の所有と利用の分離」とか「Ａ街区の市街地再開発事業」とかで注目を浴びていますが、私個人的には、再開発事業とかの誰でも見りゃわかる部分よりもむしろきちんと「地区計画」を作っているあたりを評価しています。

◆高松丸亀町商店街地区地区計画
http://www.city.takamatsu.kagawa.jp/10105.html

 

実は、このセミナーの前に開催された「北九州市小倉地区中心市街地活性化協議会」において私から昨年度策定した「小倉都心エリアマネジメント計画書」を報告させて頂いたのですが、同計画書の中にも「地区計画」について言及している箇所があるのです。

地権者組織等のまちづくりの担い手が「地区計画」素案を作成しようとする際に必要な経費を補助する国交省の「まちづくり計画策定担い手支援事業」というものがあるのですが、これを活用して素案を策定したエリアが小倉都心内にもあるのです。

◆まちづくり計画策定担い手支援事業
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/ninaite/index.html

いずれにしても、これからの「中心市街地活性化」や「商店街再生」は、従来型の「イベント」や「ハード事業」や「補助金」施策だけでは限界があり、このような「都市計画」の手法も総動員していかなければと思うわけです。

 

国土交通省の政策２件 「不動産」と「道路」

国土交通省の政策２件……

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◆「土地政策の中長期ビジョン（国民生活を豊かにする不動産のあり方ビジョン）中間報告」の公表について
http://www.mlit.go.jp/report/press/land02_hh_000035.html

まだ中間報告の段階ということで特に具体的な話は出てこないのですが、文中に「エリアマネジメント」という単語が繰り返し登場しているあたりが注目点ですかね。

（P.11）
このため、地域・エリアの変化としては、経済のグローバル化に対応できるオフィス環境を備えた国際ビジネスエリアや、地域活性化の拠点エリア等の形成に対する必要性が高まるとともに、ビルの老朽化の進展等により業務機能の空洞化が進むおそれのあるエリアにおいては、エリアマネジメントをはじめ地域の再生に向けた各種の取組が求められるようになる。

（P.12）
さらに、地域・コミュニティで見ると、地域コミュニティ活動への関心が高まる一方で、人口減少地域における空き地・空き家等の増加、コミュニティの衰退、ニュータウンの入居世帯の高齢化や施設の老朽化（オールドタウン化）の進展等の問題が顕在化してくる。
このため、住宅地の価値の維持・向上に向けたエリアマネジメント、空き地・空き家の流動化・適正化に関する取組、ニュータウンの再生の取組等が求められる。

（P.14）
 ③ このシステムの構築に当たっては、個人・企業・行政等における不動産を有効に活用していこうとする考え方の普及促進やエリアマネジメント等の促進とともに、「不動産」を中心に、「情報」、「資金」、「人材」等市場の諸要素を結ぶネットワークとしての情報基盤が、国民に分かりやすく、かつ、使いやすい形で、総合的・体系的に整備されることが重要である。

（P.17）

（ⅲ）地域 －エリアマネジメントの推進－

① 地方の中心市街地においては、人口の減少、高齢化の進展に加え、郊外型のショッピングセンターの増加等により、空き店舗の増加などその空洞化が進行している。16また、昭和40 年代頃に事業着手された大都市郊外のニュータウン等については、居住者の高齢化が進むとともに、各種施設が老朽化し、地域全体が衰退するなどの問題が生じている。

② 空洞化した地方の中心市街地や、高齢化したニュータウン等の活性化を図るためには、コンパクトな暮らしやすい都市への再編、地域資源を活用した個性豊かなまちづくりを通じて、老朽化したインフラの維持・再生等の対応を講じつつ、地域全体として不動産価値の低下状況を克服し、その価値を高めていくことが重要である。そのためには、個々の不動産に関わる主体が別々に対応を行うのでなく、地域単位での民間と行政が一体となった取組を推進することが不可欠である。また、このことは、これまで失われてきた地域のコミュニティを回復させ、心の豊かさ、人と人のふれあいを取り戻すことにもつながると期待される。

③ 地域単位で不動産に関する価値の向上を図るエリアマネジメントについては、近年、住宅市街地において住民自らエリアマネジメントを展開することで、自らのまちの価値を積極的に維持し、高めていこうとする取組も見られている。一方、企業においても宅地分譲においてエリアマネジメントを付加価値として導入していこうとする動きも見られる。

④ しかしながら、エリアマネジメントを促進していくためには、合意形成・組織化・資金等のあり方に関し、克服すべき多大の課題が存することから、今後は、地方の中心市街地の再生、郊外の高齢化したニュータウンの再生等に向けて、これらの課題を克服するための本格的な取組が必要である。


（P.25）

④ 景観・街並み等の不動産価値についても、消費者の不動産選択の主要な要素になっており、新規の宅地開発等において特に重視されるようになってきている。他方、既存の街に地区計画、建築協定、景観協定等を導入する取組や、景観や美しい街並みを意識したまちの再生、エリアマネジメント等の取組も近年急速に増加しているものの、なお展開の余地が残されている。こ
のため、景観・街並み等の向上に向け、規制・助成等による適切な政策誘導と併せつつ、地域におけるルールづくりや、エリアマネジメント等の取組を促進するとともに、景観・街並み等の価値は不動産評価に大きな影響を与えることについて啓発普及等を行っていくことが必要である。


う～む、「エリアマネジメント」が実に１０回も出てきていますね。

 

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もう１件は、「道路」に関する政策です。 

◆道路に関する新たな施策の社会実験～実験実施地域の公募について～
http://www.mlit.go.jp/report/press/road01_hh_000074.html


「公募要領」を読んでもいまいち具体的イメージが掴めないので、過去の実験実施一覧を見る方がわかりやすいですかね。

◆平成20年度社会実験実施結果一覧
http://www.mlit.go.jp/road/demopro/plan/h20schedule.html

 

定期借地権

カケハシさんのブログで「定期借地権」の話が取り上げられていましたので（http://blogs.yahoo.co.jp/kakehashi0333/57716571.html）、私も考えてみました。

ちなみに、私も「定期借家権」でのテナントリーシングの経験はあるのですが、「定期借地権」の方は全く実務経験はありません。

まず、 「１．借地権価格について」ですが、 「都市・建築・不動産企画開発マニュアル」（http://www.creage.ne.jp/app/BookDetail?isbn=476780552X）の本には、下記のようにかかれていますね。

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【引用】

定期借地権では、権利金は無くなるのではないかと予想されていたが、現実には、地価の1割程度の権利金や2割程度の保証金を取る慣行が生じている。これらについては法律上特別の規制がないため、経済慣習に委ねられている。

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もう一つの「２．存続期間について」は、とりあえず法律の条文を表に整理するのが精一杯でした。

 

上記のマニュアル本やＷＥＢ上に書かれている「定期借地権」に関する諸々の解説を見ても、昔の「事業用借地権」（10年以上20年以下）で止まっており、「事業用定期借地権等」に関する解説は見当たらないですねえ。

いずれにしても、「定期借地」「定期借家」は、 「不動産の所有と利用の分離、およびまちづくり会社による不動産利用権の集約化」 の手法においても肝となる部分ですので、追跡考察が必要ですね。

◆地方都市の空洞化の進む中心街の再生事業について　（経済産業省）
http://www.machigenki.jp/index2.php?option=com_docman&task=doc_view&gid=311&Itemid=99999999

地方の元気応援ネットワーク

4月22日に開催された「地方の元気応援人材ネットワークの会」の模様が政府インターネットテレビで公開されています。

◆地方の元気応援人材ネットワークの会
http://nettv.gov-online.go.jp/prg/prg2542.html

北九州市前市長の末吉興一内閣官房参与も出席されていますね。

このネットワークの主な目的は、下記の資料にあるように「地域の産学官の人材力の強化」です。

◆人材力が引っ張る地方の元気回復プラン
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/siryou/pdf/090422_genkikaifukuplan-gaiyou.pdf

地方の元気応援ネットワークの詳細はこちら（↓）です。

◆地方の元気応援ネットワーク
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/genki/090422/network.html

 

「認定中心市街地」のメリットって何？

国の来年度（平成21年度）の支援メニューについて２件。。。

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◆「地方の元気再生事業」　（内閣官房　地域活性化統合事務局）
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/genki/090306/boshu.html

この支援メニューの最大の魅力は何と言っても「国費100％調査　（提案団体の負担無し）」ということですね。

もちろん、それだけ大きなメリットがあるため全国からの応募数も多く、平成20年度の場合応募総数1186件のうち選定されたのは120件ですので、当選確率10.1％という「狭き門」となっております。

「中心市街地活性化基本計画」を認定する内閣官房が同じく所管しているわけですが、小倉のような認定中心市街地の場合にお互い何か影響が出てくるのかどうかは良く分からないところです。

ちなみに、募集締め切りが４月10日となっています。

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◆「地域商店街活性化法案」と今後の商店街支援について
http://www.meti.go.jp/press/20090306001/20090306001.html

この施策に関しては既に「経営からの地域再生・都市再生」ブログが分析・評価を行っており、私もその分析に対して「まったく、その通り！」というところです。

◆地域商店街活性化法案　-政策に依存しない中小商業の意識が重要-
http://blog.revitalization.jp/?day=20090307

「認定中心市街地」で仕事をしている立場から付け加えさせて頂くと、「認定中心市街地の商店街」と「それ以外の地域の商店街」との施策の整合性はどうなってるの？…って感じです。

中心市街地の認定を取ると「戦略補助金」を使えるようになり、その補助率は2/3（商店街振興組合等の場合）です。一方、認定中心市街地以外の商店街を対象としている「中小商業活力向上事業費補助金」の補助率は1/2でした。認定中心市街地の方が補助率が高い、というのがあれだけの時間と労力とお金を使って「中心市街地活性化基本計画」を作成して国の認定を取ることのメリットだったわけです。

それが、今回の「地域商店街活性化法案」により、認定中心市街地以外の商店街でも「商店街活性化事業計画」が認定されれば、「中小商業活力向上事業費補助金」の補助率が1/2から2/3に引き上げられ、戦略補助金と同じ補助率になるわけです。

まちづくり三法改正の際にあれだけ言われていた「選択と集中」という方向性はいったいどこに行ってしまったんでしょう。。。。

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「来店者数」という数値目標の妥当性

来月３月から小倉井筒屋の店休日が毎月第１水曜日に、営業時間が午前10時～午後７時となるようです。

◆井筒屋3月からの店休日・営業時間変更のごあんない
http://www.izutsuya.co.jp/

「北九州市中心市街地活性化基本計画（小倉地区）」の数値目標との関連で言うと、最も直接的に影響するのは「既存の主要大規模商業施設の年間来店者数」かと思われます。大規模商業施設というのは、井筒屋、リバーウォーク北九州、チャチャタウン小倉、セントシティ北九州（小倉伊勢丹(現ｺﾚｯﾄ)）、アミュプラザの５施設です。

基本計画では、大規模商業施設の年間来店者数を５年間で約6.8％増加させることを目標にしています。

 

 

今回井筒屋の店休日が現在の年間１日から年間１２日に増えるとすると、11日分の営業日数が減ると言うことですので、大雑把な計算ですが、

１１日　÷　３６５日　＝　3.01％

約３％ほど来店者数が減少する可能性があるということですね。

だから営業日数を減らさないで下さい……ということが言いたいわけではなくって、そもそも基本計画の数値目標として「来店者数」や「歩行者通行量」の「アップ」というのが妥当なのかどうか…ということが言いたいわけです。

報道されていますように、全国百貨店売上高は１１ヶ月連続で減少しており、2009年1月は前年比9.1％減というひどい落ち込みです。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090220-00000955-reu-bus_all

このような経済環境にあっては、営業日数や営業時間を短縮することにより経費を圧縮し、「利益」の確保を重視するというのも戦略としてあり得る選択かと思います。

「来店者数」や「歩行者通行量」などの外形的な指標を「アップ」させようというのは、日本の人口が増えて経済が右肩上がりに上昇していた時代ならともかく、人口減少に突入し更に世界の経済が縮小に向かっている現在においてはナンセンスとしか言いようがないですね。

個別企業の経営においても、中心市街地全体の経営においても、最も重要なのは「利益」です。最終的な「利益」が上がらなければ、いくら「来店者数」や「歩行者通行量」が増えても虚しいだけです。

無理に「来店者数」や「歩行者通行量」を増加させようとすると、無駄な経費を増大させて、逆に利益を圧迫してしまうことも懸念されます。

仮に、大規模商業施設の来店者数の約3％の減少を、改正まちづくり三法の主旨通り、周辺の「市街地整備」や「まちなか居住の増加」や「都市福利施設の建設」や「イベント」等の施策で補おうとしたら、恐らく数十億円規模の投資をしてもおっつかないのではないでしょうか。

「来店者数」や「歩行者通行量」を数値目標として採用しているのは北九州市だけの話ではなく全国６７の認定中心市街地のほとんどに共通の事ですので、国をあげて数値目標の見直しを行う時期に来ているのではないかと思われます。

「地域商店街活性化法案」と「全国商店街支援センター」

２月１７日（火）の経済産業省の商業支援策の説明会は、肝心な部分を口頭のみで説明していたので大方の参加者はついていけなかったのではないかと思いますので、私から補足説明しておきます。（私は主催者でもないし、 「中小企業施策広め隊」広報サポーターに登録しているわけでもないんですけどねえ……）

実は、２月１３日（金）に九州経済産業局が主催した「次世代型まちづくり」セミナーにおいては下記の資料が配布されていたんですよね。

２月１７日（火）の説明会もこの資料を配布して説明すれば分かり易かっただろうにと思うのですが。。。

主なポイントは２点。

一つは、新法の話ですね。 「商店街の活性化のための地域住民の需要に応じた事業活動の促進に関する法律案」（地域商店街活性化法案）となっています。確かに、こんな長い名称、メモすることは出来ませんよね（⇒http://blogs.yahoo.co.jp/kakehashi0333/56938478.html）

この法案に関しては、既に「経営からの地域再生・都市再生」ブログにおいてとても的確な検討と分析が行われています。　

◆地域商店街活性化法案の切り口
http://blog.revitalization.jp/?day=20090122

 「まったくその通り！」というしかないです。『王道の商店街への活性化事業促進を進めてもらえるようにして頂きたい』と、私も切に願うところであります。

もう一つのポイントは、 「全国商店街支援センター」 の話ですね。

今のところ、ＷＥＢ検索でひっかかるのは、下記の「全国商店街振興組合連合会」の年頭所感くらいですね。

http://www.syoutengai.or.jp/news/2008/05/H21nentoushokan.pdf

こちらについては、詳細が公表された時点でまたコメントします。

いったいこの先どうなる事やら

１月１５日の日記『「次世代型まちづくり」セミナー　～社会的課題対応による「まちづくり」のあり方～』に書いたセミナーに行ってきました。

◆「次世代型まちづくり」セミナー　～社会的課題対応による「まちづくり」のあり方～
http://www.kyushu.meti.go.jp/press/0901/090113_1.htm

 

感想は………う～む、さすがにブログでは書きづらいですね～。ノーコメント。

 

いずれにしても、来年度の経済産業省の支援制度や予算をせっかく説明して頂いても…

昨日の小泉発言により、来年度予算も、法案成立も、定額給付金も、衆議院の解散総選挙も今後いったいどうなるのか全く先が読めない状態になってしまいましたからねえ。

◆小泉氏発言、政権運営に“暴風”…「倒閣に発展」の見方も

◆小泉氏発言　自民に広がる動揺　倒閣運動への波及懸念

◆小泉元首相：厳しく政権批判　郵政見直し「あきれた」

◆小泉元首相：発言の要旨

「特認まちづくり会社中心街再生事業支援」と「エリアマネジメント」

本日は、エリアマネジメント計画策定にともなう専門部会委員への個別ヒアリング同行が３件。

「②旦過エリア」と「⑤小倉駅南口東エリア」に関しては、それぞれ市街地再開発の行方がある程度定まらないことにはエリアマネジメントをどうしましょうというのも考えづらい、というところでしょうか。

「①魚町エリア」については、今年度の「エリアマネジメント計画策定事業」の最終成果としては、「何を」やるかだけではなくて、エリアマネジメントを「誰が」推進するのかまで決めないといけないのではないか、というご意見でした。

まったくその通りです。

 

以上のエリアマネジメントの話にも強く関連するのですが、「中心市街地活性化支援センター」の「支援策情報」コーナーに、「特認まちづくり会社中心街再生事業支援」に関する資料がアップされています。

◆特認まちづくり会社中心街再生事業支援
http://machi.smrj.go.jp/support/support/090206tokunin.html

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【以下、引用】

経済産業省では、空洞化の進む中心街に「再生区域」を設定し、まちづくり会社が不動産の利用権を集約し商業、サービス業、集合住宅等の複合施設を整備する事業を支援することになりました。

具体的には、

1. 従来の「戦略的中心市街地商業等活性化支援事業費補助金」に、特認まちづくり会社の重点枠を設け補助率を引き上げる
2. 日本政策金融公庫による長期･低利融資
3. 専門家チーム派遣による計画作成支援
4. 中心商店街区域再生支援ネットワーク（事務局：中小機構）からの専門家の紹介

などです。

詳しくは経済産業省発表の下記資料をご覧ください。

• 地方都市の空洞化の進む中心街のまちづくり会社による再生事業の支援について
  －中心街再生事業支援－【PDF：55K】
• 地方都市の空洞化の進む中心街の再生事業について【PDF：862K】

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これまでも「中心市街地再生研究会」の研究としては既に出てきていた内容ではありますが（⇒http://kitakyushu.blog.so-net.ne.jp/2009-01-27）、今回の資料は「経済産業省　商務流通グループ　中心市街地活性化室」として公表しているものですので、施策として本決まりということですね。

とにもかくにも、この「特認まちづくり会社中心街再生事業支援」に対して北九州市としてどう対応するのか　（基本計画の認定までとっている以上、エントリーの努力を全くしないというのは許されないと思いますが……）　、エントリーするとしてその主体は第３セクターである北九州まちづくり応援団㈱でいくのか、それとも別のまちづくり会社を作るのか等々を先に決めないことには、エリアマネジメントの推進主体も決めようがないわけですね。