マンションにおける「不動産の所有と利用の分離」

当ブログも更新できないまま３週間が過ぎておるのですが、今日は祝日ということもありプライベートの話で更新しておこうかと思います。

先日、私が所有＆居住しているマンションの管理組合の第５期通常総会が開催されました。

議案の一つに「第６期管理組合役員選任に関する件」があり、私が第６期の役員および理事長として承認されました。

うちのマンションの場合、管理組合規約により　『理事及び監事は、現に居住する組合員のうちから総会で選任する。』とされています。具体的な役員の決め方としては、現に居住する組合員が「輪番制」で行うことにしていますので数年に１回の周期で役員が回ってくることになります。

さて、うちのマンションの場合、組合員（＝区分所有者）のうち「現に居住」しているのは約１００戸のうち約３分の２であり、残りの約３分の１の組合員（＝区分所有者）は自分は居住せずに他人へ賃貸しています。つまり、 「不動産の所有（区分所有者）と利用（居住者）の分離」現象がおこっているわけですね。

「不動産の所有と利用の分離」と言うともっぱら「商店街」の話として取り上げられますが、「商店街」のみならず「住居」においても悩ましい問題なのですね。

◆地方都市の空洞化の進む中心街の再生事業について　（経済産業省）
http://www.machigenki.jp/index2.php?option=com_docman&task=doc_view&gid=311&Itemid=99999999

マンションの役員と言うと、理事会への出席やらマンション内の諸問題の解決やらなにかと時間を取られることが多いわけです。ましてや理事長となると、管理会社から送られてくる諸々の報告書に目を通したり、印鑑を押したり、色々調査したりと更に多くの業務を行わなければなりません。一般的には、自ら進んで成りたがる人はいないですね。

この面倒な仕事を、「現に居住している」組合員は数年ごとにこなさなければならない一方、「現に居住していない」組合員は免除されているとも言えるわけです。むしろ、組合の諸々の通達などを送る場合、「現に居住している」組合員さん宛てにはマンション１階のポストに投げ込めば済むところを、「現に居住していな」くて遠隔地に住んでいる組合員さんには郵送料を使って郵送しなければならないわけですね。いわゆる、フリーライダー（タダ乗り）問題というわけです。

この問題を解決し組合員間の不公平感を解消するために、今回の管理組合通常総会において２つの議案が審議され承認されました。

---

◆第６号議案：外部居住者特別負担金に関する件

外部居住者は、連絡等に経費が必要な事、管理規約により理事役員を免除されている事から、月額〇〇〇〇円の特別負担金の徴収について審議いたします。

---

◆第７号議案：管理組合理事会役員の報酬に関する件

管理組合の第６期以降の役員報酬を管理規約の規定により新設する審議を致します。
　　　　理事長　　　　　　年額〇〇〇〇〇円
　　　　理事、監事　　　　年額〇〇〇〇〇円

---

要するに、役員として働かない人（働けない人）からはお金を徴収し、働いている人にはお金をあげましょう、というわけですね。

マンションの場合は、区分所有者は必ず管理組合の組合員となり、組合員は管理組合規約に従わなければなりませんので、このようなことも出来るわけですね。

一方、中心市街地の商店街エリアの場合は、地権者や建物所有者やテナントを強制的になんらかの組織に参画させたり規約を遵守させたり負担金を徴収させることが出来るというような仕組みがないわけです。 
商店街組合に加盟しないテナントはますます増えていますし、組合役員は自分のお店のことをそっちのけで組合のために働いても報酬は無しという過酷な状況ですね。
やはり、日本にもＢＩＤ法を作らないといけないといけないと思うんですねけどね～。

◆ＢＩＤ　（ビジネス・インプルーブメント・ディストリクト）
http://www.usrc.co.jp/bids-home.htm